Podstawowe zasady i obliczanie podatku od przychodów z budynków
Podatek od przychodów z budynków stanowi obowiązkową daninę. Regulują go przepisy art. 24b ustawy o CIT oraz art. 30g ustawy o PIT. Jest to specyficzny rodzaj opodatkowania aktywów o znacznej wartości. Danina ta dotyczy podmiotów posiadających budynki. Muszą być one związane z prowadzoną działalnością gospodarczą w Polsce. Podatek obejmuje właścicieli lub współwłaścicieli nieruchomości. Na przykład, firma posiadająca biurowiec w Warszawie o wartości przekraczającej 10 milionów złotych musi go uiszczać. Podatek musi być uiszczany co miesiąc. Celem opodatkowania było objęcie podmiotów branży nieruchomościowej. Nie wykazywały one dochodu na ogólnych zasadach. Danina obowiązuje już od kilku lat.
Podstawę opodatkowania budynków ustala się precyzyjnie. Jest nią wartość początkowa środka trwałego. Pochodzi ona z ewidencji księgowej. Wartość tę określa się na pierwszy dzień każdego miesiąca. Następnie jest ona pomniejszana o stałą kwotę 10 000 000 zł. To kluczowy element obliczeń. Obowiązująca stawka podatku od nieruchomości komercyjnych wynosi 0,035%. Jest to stawka miesięczna od ustalonej podstawy opodatkowania. Na przykład, budynek o wartości początkowej 12 milionów złotych generuje podatek. Podstawa opodatkowania wynosi wtedy 2 miliony złotych (12 mln zł - 10 mln zł). Miesięczny podatek to 700 zł (2 mln zł * 0,035%). Podstawa opodatkowania to suma przychodów z poszczególnych budynków. Jest ona pomniejszona o kwotę wolną. Przychodem jest wartość wynikająca z ewidencji. Nie jest to wysokość przychodu z najmu.
Terminy płatności podatku od budynków są stałe. Podatek płaci się do 20. dnia miesiąca. Dotyczy to miesiąca następującego po opodatkowanym miesiącu. Można odliczyć podatek od przychodów z budynków od zaliczek na podatek dochodowy. Dotyczy to zarówno CIT, jak i PIT. Odliczenie możliwe jest również od podatku rocznego. Ponadto, istnieje możliwość zwrotu nadpłaconego podatku. Wymaga to złożenia stosownego wniosku. Warto pamiętać o terminowych wpłatach. Unikasz w ten sposób dodatkowych odsetek za zwłokę. Podatnik musi zapłacić tylko zaliczkę na podatek dochodowy. Dotyczy to sytuacji, gdy ustalony podatek od przychodów jest niższy od tej zaliczki. Podatnik może otrzymać zwrot podatku. Dzieje się tak, jeśli nie miał zobowiązania z tytułu CIT. Podatnicy powinni dołączać dane o środkach trwałych do zeznania PIT/MIT.
Kluczowe warunki objęcia podatkiem
Podatek od przychodów z budynków ma ściśle określone warunki. Oto pięć kluczowych kryteriów:
- Posiadanie własności lub współwłasności budynku.
- Budynek musi być związany z działalnością gospodarczą.
- Nieruchomość musi być położona na terytorium Polski.
- Wartość początkowa budynku musi przekraczać 10 milionów złotych.
- Budynek musi być oddany do użytkowania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej.
Przykłady obliczeń podatku od przychodów z budynków
| Wartość początkowa budynku | Podstawa opodatkowania | Miesięczny podatek (0,035%) |
|---|---|---|
| 15 000 000 zł | 5 000 000 zł | 1 750 zł |
| 25 000 000 zł | 15 000 000 zł | 5 250 zł |
| 9 000 000 zł | 0 zł | 0 zł |
Powyższa tabela ilustruje wpływ kwoty wolnej od podatku (10 mln zł) na wysokość miesięcznego zobowiązania. Wartość ta dotyczy sumy wartości początkowych wszystkich budynków podatnika, a nie każdego budynku osobno. Dlatego nieruchomości o wartości poniżej tego progu są całkowicie zwolnione z tej daniny, co znacząco zmniejsza obciążenia dla mniejszych podmiotów.
Czy podatek dotyczy każdego budynku?
Nie, podatek od przychodów z budynków dotyczy wyłącznie budynków, które są środkami trwałymi podatnika. Muszą być one związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomości te muszą być położone na terytorium Polski. Dodatkowo, suma wartości początkowych wszystkich budynków podatnika musi przekraczać 10 000 000 zł. Budynki mieszkalne nie związane z działalnością gospodarczą są wyłączone z tego opodatkowania. Samodzielne lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność także nie są objęte tym podatkiem, zgodnie z interpretacjami Krajowej Informacji Skarbowej.
Jakie są konsekwencje niezapłacenia podatku w terminie?
Niezapłacenie podatku od przychodów z budynków w terminie skutkuje naliczeniem odsetek za zwłokę. Organ podatkowy może również wszcząć postępowanie egzekucyjne. Warto pamiętać, że terminowe wpłaty są kluczowe dla zachowania płynności finansowej i uniknięcia dodatkowych obciążeń. Odsetki naliczane są od dnia następującego po upływie terminu płatności. Ich wysokość zależy od stopy procentowej. Podatnicy powinni zawsze dbać o prawidłowe i terminowe rozliczenia. W przeciwnym razie mogą narazić się na niepotrzebne koszty.
Należy pamiętać, że kwota wolna od podatku (10 mln zł) dotyczy sumy wartości początkowych wszystkich budynków podatnika. Nie odnosi się ona do każdego budynku osobno.
Zawsze weryfikuj wartość początkową budynków w ewidencji środków trwałych. Skonsultuj się z doradcą podatkowym. Dotyczy to złożonych struktur własnościowych lub nietypowych nieruchomości. Możesz korzystać z systemów księgowych, takich jak SAP czy Comarch ERP Optima. Krajowy System e-Faktur (KSeF) również wspiera te procesy. Urząd Skarbowy i Ministerstwo Finansów nadzorują prawidłowość rozliczeń. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych oraz Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowią podstawę prawną.
Ewolucja i zmiany w przepisach dotyczących podatku od przychodów z budynków
Wprowadzono podatek od przychodów z budynków z początkiem 2018 roku. Jego pierwotnym celem było opodatkowanie podmiotów nieruchomościowych. Często nie wykazywały one dochodu na ogólnych zasadach. Początkowo podatek dotyczył głównie budynków handlowo-usługowych oraz biur. Objęcie nim wymagało wartości początkowej powyżej 10 milionów złotych. Dlatego danina ta uderzała w duże podmioty. Jej historia podatku od budynków pokazuje ewolucję. Kwota podatku wpłacona za 2018 rok wyniosła blisko 500 milionów złotych. Wprowadzenie pakietu zmian w przepisach nastąpiło ustawą o COVID-19. Uchwalono ją 31 marca 2020 roku. Wprowadziła ona zmiany w prawie podatkowym.
Od 1 stycznia 2019 roku nastąpiły zmiany w podatku od nieruchomości komercyjnych. Rozszerzyły one zakres opodatkowania. Objęły wszystkie budynki będące środkami trwałymi. Zmiana dotyczyła sumy wartości początkowych środków trwałych. Kwota wolna 10 milionów złotych odnosiła się od tej daty do podatnika. Nie dotyczyła ona poszczególnych nieruchomości. Ponadto wprowadzono klauzulę przeciw unikaniu opodatkowania (GAAR). Miała ona zastosowanie do przeniesienia własności budynków. Organ podatkowy ma prawo badać uzasadnienie ekonomiczne takich transakcji. Jeśli stwierdzono unikanie, podatek mógł zostać naliczony. Dotyczyło to nawet formalnego zbycia. Przepisy od 2019 roku umożliwiają organom podatkowym badanie. Czy przeniesienie własności budynku miało podstawy ekonomiczne? Czy było próbą uniknięcia opodatkowania? Klauzula ta ma na celu zapobieganie nadużyciom.
W związku z pandemią COVID-19 wprowadzono tymczasowe zwolnienie z podatku od przychodów z budynków. Zwolnienie to obowiązywało od 1 marca 2020 roku. Trwało do końca miesiąca odwołania stanu epidemii lub zagrożenia. Stan epidemii w Polsce przestał obowiązywać 16 maja 2022 roku. Dlatego od czerwca 2022 roku powrócił obowiązek kalkulowania podatku. Wpleciono frazy takie jak zwolnienie z podatku od nieruchomości 2022. Podatek minimalny 2022 przykłady obejmowały konkretne sytuacje. Odroczenie płatności w 2020 roku było warunkowe. Przysługiwało podmiotom, których przychody spadły o co najmniej 50%. Dotyczyło to porównania do roku 2019. Odroczenie miało na celu poprawę płynności finansowej przedsiębiorstw. Podatek dotyczył tylko części roku 2022. Obowiązywał od czerwca.
Kluczowe zmiany w przepisach
Ewolucja przepisów dotyczących podatku od przychodów z budynków jest dynamiczna. Oto sześć kluczowych zmian:
- Wprowadzono podatek od budynków w 2018 roku dla wybranych nieruchomości.
- Rozszerzono zakres opodatkowania w 2019 roku na wszystkie budynki.
- Wprowadzono klauzulę przeciw unikaniu opodatkowania (GAAR) w 2019 roku.
- Zawieszono obowiązek płatności podatku w marcu 2020 roku.
- Zwolnienie obowiązywało do końca stanu epidemii w maju 2022 roku.
- Przywrócono obowiązek płatności podatku od czerwca 2022 roku.
Oś czasu zmian w podatku od przychodów z budynków
| Okres | Kluczowa zmiana | Uwagi |
|---|---|---|
| 2018 | Wprowadzenie podatku od przychodów z budynków. | Dotyczyło głównie budynków handlowo-usługowych i biur. Wartość początkowa powyżej 10 mln zł. Celem było opodatkowanie podmiotów nie wykazujących dochodu. |
| 2019 | Rozszerzenie zakresu opodatkowania na wszystkie budynki. | Limit 10 mln zł odnosił się do sumy wartości początkowych budynków podatnika. Wprowadzono klauzulę GAAR. |
| Marzec 2020 - Maj 2022 | Tymczasowe zwolnienie z podatku (Tarcza Antykryzysowa). | Zwolnienie obowiązywało do końca miesiąca odwołania stanu epidemii. Odroczenie płatności dla spadku przychodów o 50%. |
| Czerwiec 2022 | Powrót obowiązku kalkulowania i płacenia podatku. | Stan epidemii został odwołany 16 maja 2022 r. Obowiązek płatności wrócił od 1 czerwca 2022 r. |
Powyższa oś czasu przedstawia kluczowe momenty w ewolucji podatku od przychodów z budynków. Wpływ tych zmian na przedsiębiorców był znaczący. Okresy zwolnień przynosiły ulgę, ale nagły powrót obowiązku wymagał szybkiej adaptacji. Branża nieruchomości musiała stale monitorować bieżące regulacje.
Kiedy dokładnie zakończyło się zwolnienie z podatku?
Zwolnienie z podatku od przychodów z budynków zakończyło się wraz z odwołaniem stanu epidemii. Nastąpiło to 16 maja 2022 roku. W związku z tym, obowiązek kalkulowania i płacenia podatku powrócił od czerwca 2022 roku. Dotyczyło to przychodów ze środków trwałych. Ważne jest, aby podatnicy monitorowali takie daty. Wpływają one bezpośrednio na ich zobowiązania. Pierwsza wpłata po odwołaniu stanu epidemii powinna nastąpić do 20 lipca 2022 roku.
Czy odroczenie płatności podatku w 2020 roku było dla wszystkich?
Nie, odroczenie płatności podatku od przychodów z budynków do 20 lipca 2020 r. było warunkowe. Przysługiwało podmiotom, których przychody spadły o co najmniej 50% w wyniku COVID-19 w porównaniu do 2019 r. Dotyczyło to głównie dużych przedsiębiorstw z branży nieruchomości, które poniosły negatywne konsekwencje ekonomiczne pandemii. Warunek odroczenia dotyczył sytuacji. Przychody w danym miesiącu były niższe o 50% w stosunku do tego samego miesiąca w 2019 r.
Co to jest klauzula przeciw unikaniu opodatkowania w kontekście tego podatku?
Klauzula przeciw unikaniu opodatkowania (GAAR) pozwala organom podatkowym badać, czy przeniesienie własności budynku miało uzasadnienie ekonomiczne. Sprawdzają też, czy było jedynie próbą uniknięcia płacenia podatku od przychodów z budynków. Jeśli stwierdzono unikanie, podatek może zostać naliczony mimo formalnego zbycia. Wprowadzono ją w 2019 roku. Zmiana ta umożliwia organom podatkowym badanie. Czy przeniesienie własności budynku miało podstawy ekonomiczne? Czy było próbą uniknięcia opodatkowania? Klauzula ta ma na celu zapobieganie nadużyciom.
Zmiany w przepisach, zwłaszcza te związane z pandemią, wymagały od podatników bieżącego monitorowania terminów i warunków zwolnień.
Zawsze sprawdzaj aktualne brzmienie przepisów. Regulacje podatkowe są dynamiczne. W przypadku planowania transakcji związanych z nieruchomościami, uwzględnij klauzulę przeciw unikaniu opodatkowania. Możesz skorzystać z rozwiązań online dla doradztwa podatkowego. Krajowa Administracja Skarbowa i Rada Ministrów są kluczowymi instytucjami. Artykuł odnosi się do ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek od przychodów z budynków jest powiązany z art. 30g ustawy. Odwołanie stanu epidemii wpłynęło na terminy i rozliczenia podatkowe. Niniejsze opracowanie ma charakter ogólny. Zawsze rekomendujemy uzyskanie wiążącej opinii ekspertów. Dotyczy to podjęcia działań na podstawie prezentowanych informacji. Takie jest stanowisko TPA Poland.
Specyficzne zastosowania i wyjątki w podatku od przychodów z budynków
Zgodnie z przepisami, podatek od przychodów z budynków nie jest nakładany, gdy udział powierzchni oddanej do użytkowania nie przekracza 5%. Dotyczy to całkowitej powierzchni użytkowej budynku. Powierzchnia oddana do użytkowania może pochodzić z najmu, dzierżawy lub podobnych umów. Na przykład, magazyn, w którym tylko mała część jest wynajmowana, może być zwolniony. Warunki zwolnienia są ściśle określone. Wartość początkowa budynku jest pomniejszona o 10 000 000 zł. Podatek jest ustalany, gdy udział powierzchni użytkowej wynajmowanej w budynku przekracza 5%. Zwolnienie od podatku obejmuje niektóre budynki mieszkalne. Muszą być one oddane do użytku w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego.
Samodzielne lokale mieszkalne stanowią odrębną własność. Interpretacje KIS wyłączają je z opodatkowania. Co istotne, KIS stwierdziła: "Gdyby ustawodawca chciał objąć opodatkowaniem również samodzielne lokale mieszkalne stanowiące odrębną własność, wyraźnie by to zaznaczył." Warto podkreślić przełomowy wyrok NSA z 4 lipca 2023 r. (II FSK 71/21). Uznał on, że umowa hotelowa nie jest "umową podobną do najmu lub dzierżawy". Zmieniło to dotychczasowe stanowisko organów podatkowych. Wyłączyło to hotele z obowiązku rozliczania podatku od nieruchomości hotelowych. Działalność hotelarska nie podlega obowiązkowi podatkowemu. Taki jest wyrok NSA. W art. 24b ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT wskazano, że podatek obejmuje budynki oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub o podobnym charakterze. Organ podatkowy uznał, że usługa hotelarska ma charakter mieszany. Może zawierać elementy umów najmu, zlecenia, przechowania czy sprzedaży. Podmiotami świadczącymi usługi hotelarskie są hotele, domy studenckie, lokale na najem w ramach PRS.
Należy odróżnić podatek od przychodów z budynków od lokalnego podatku od nieruchomości. Inne zwolnienia obejmują budynki mieszkalne. Są one oddane do użytku w ramach programów rządowych i samorządowych. Dotyczą one budownictwa społecznego. W przeciwieństwie do podatku dochodowego, lokalny podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym. Płacony jest do gminy lub miasta. Zależy od powierzchni użytkowej lub wartości gruntu. Zwolnienie z podatku od nieruchomości 2022 w kontekście programów społecznych jest istotne. Podatek od przychodów z budynków jest podatkiem dochodowym. Jest regulowany ustawami o CIT/PIT. Jego celem jest opodatkowanie wartości aktywów. Stawki podatku od nieruchomości za 2017 rok wynosiły 22,66 zł od mkw. dotyczyło to budynków na działalność gospodarczą. Natomiast 0,75 zł od budynków mieszkalnych. Są to dwie odrębne daniny.
Typy nieruchomości lub sytuacji objętych/nieobjętych podatkiem
Zrozumienie zakresu opodatkowania jest kluczowe. Oto pięć typów nieruchomości:
- Hotele – wyłączone po wyroku NSA.
- Samodzielne lokale mieszkalne – nieobjęte podatkiem.
- Budynki z powierzchnią użytkową poniżej 5% – objęte zwolnieniami z podatku od budynków.
- Budynki mieszkalne w programach społecznych – zwolnione z podatku.
- Budynki związane z działalnością gospodarczą powyżej 10 mln zł – objęte podatkiem.
Porównanie podatku od przychodów z budynków a podatku od nieruchomości
| Kryterium | Podatek od przychodów z budynków | Podatek od nieruchomości |
|---|---|---|
| Podstawa prawna | Ustawa o CIT / Ustawa o PIT | Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych |
| Rodzaj podatku | Dochodowy | Majątkowy, lokalny |
| Podstawa opodatkowania | Wartość początkowa środka trwałego (minus 10 mln zł) | Powierzchnia użytkowa / Wartość gruntu |
| Stawka | 0,035% miesięcznie | Ustalana przez gminę (maksymalne stawki ustawowe) |
| Odbiorca | Urząd Skarbowy (budżet państwa) | Gmina / Miasto |
Powyższa tabela przedstawia kluczowe różnice między dwoma rodzajami opodatkowania nieruchomości. Praktyczne konsekwencje tych różnic są znaczne. Podatnicy muszą precyzyjnie identyfikować charakter daniny. Wpływa to na właściwe księgowanie i rozliczanie. Różnice te determinują także, do jakiego organu należy kierować płatności.
Czy budynki wykorzystywane w ramach najmu krótkoterminowego (np. Airbnb) podlegają temu podatkowi?
Kwestia ta jest złożona i zależy od konkretnych okoliczności. Jeśli nieruchomość jest traktowana jako środek trwały w działalności gospodarczej, jej wartość przekracza limit. Umowa ma charakter zbliżony do najmu. Teoretycznie mogłaby podlegać. Jednakże, po wyroku NSA dla branży hotelowej, każdą taką sytuację należy analizować indywidualnie. Biorąc pod uwagę charakter świadczonych usług i ich odmienność od typowej umowy najmu. Zaleca się uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Organy podatkowe mogą mieć różne stanowiska. Wartość hipoteki nie wpływa na obliczanie podatku od sprzedaży nieruchomości.
Jaka jest główna różnica między podatkiem od przychodów z budynków a podatkiem od nieruchomości?
Główna różnica polega na ich charakterze i podstawie prawnej. Podatek od przychodów z budynków to podatek dochodowy (CIT lub PIT). Zależy od wartości początkowej środka trwałego. Regulowany jest ustawami o podatku dochodowym. Jego celem jest opodatkowanie wartości aktywów. Natomiast podatek od nieruchomości jest podatkiem majątkowym, lokalnym. Płacony jest do gminy/miasta. Zależy od powierzchni użytkowej lub wartości gruntu. Regulowany jest ustawą o podatkach i opłatach lokalnych. Są to dwie odrębne daniny. Interpretacje organów podatkowych i wyroki sądów są kluczowe. Mogą znacząco zmieniać obciążenia podatkowe.
Interpretacje organów podatkowych i wyroki sądów, takie jak ten NSA dotyczący hoteli, są kluczowe dla prawidłowego stosowania przepisów i mogą znacząco zmieniać obciążenia podatkowe.
Podatnicy z branży hotelowej powinni zweryfikować swoje dotychczasowe rozliczenia. Wyrok NSA zmienił zasady. Właściciele budynków o mieszanym przeznaczeniu powinni precyzyjnie określać powierzchnie oddane do użytku. Dotyczy to na przykład budynków biurowo-mieszkalnych. Systemy informacji prawnej, takie jak LexLege, pomagają w weryfikacji orzeczeń. Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) wydaje interpretacje. Kodeks cywilny oraz Ustawa o usługach hotelarskich stanowią dodatkowe podstawy prawne. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2023 r., sygn. II FSK 71/21, jest bardzo istotny. W art. 24b ust. 1 pkt 2 ustawy o CIT wskazano, że podatek od przychodów z budynków obejmuje budynki. Muszą być one oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub o podobnym charakterze. W art. 30g ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT także znajdziesz te regulacje.
